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Georeferenciación
Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria
Esta Ley tiene por finalidad aumentar la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias y simplificar la tramitación, con una mayor coordinación del Catastro Inmobiliario y el Registro de la propiedad.
Así pues, las Coordenadas Georreferenciadas nos indica la Ley 13/2015 son la base para la identificación inequívoca de las parcelas y estas serán coincidente con las existentes en la Sede Electrónica del Catastro. En el caso de que no haya coincidencia entre las Coordenadas representadas en el Catastro y la realidad física, únicamente podrá aportarse Representación Gráfica Georreferenciada Complementaria o Alternativa a certificación catastral gráfica y descriptiva en los supuestos:
- En los Procedimientos de Concordancia entre Registro de la Propiedad y Realidad Extrarregistral del Título VI de esta Ley en que expresamente se admita la representación gráfica alternativa.
- Que el acto inscribible sea de:
- Parcelación.
- Reparcelación.
- Segregación.
- División.
- Agrupación.
- Agregación.
- Deslinde Judicial, que determinen una reordenación de los terrenos.
Por qué hace falta
Tendrás que solicitar localizar coordenadas UTM cuando el plano georreferenciado de un pedazo de tierra o parcela no se corresponda con la realidad o existan dudas sobre su exactitud. Normalmente, es necesario realizar la localización de coordenadas cuando existen discrepancias con la información que está registrada en el catastro inmobiliario, y también en el caso de que se haya modificado la parcela y se deba actualizar la información del catastro.
En dichos casos, es necesario que tramites la localización de coordenadas directamente con la Dirección General del Catastro. Ahora bien, el trabajo de localización de las coordenadas lo realiza un profesional especializado con conocimientos de medición de coordenadas. Por tanto, únicamente la persona competente puede encargarse de dar la información necesaria para una posible rectificación del registro del catastro inmobiliario.
Según la nueva ley hipotecaria, la representación en plano georreferenciado de una finca se puede rectificar en el registro, siempre y cuando esta se corresponda con la realidad física de la finca. Por este motivo, es de gran utilidad que efectúes la comprobación topográfica en todos los casos.
Para conseguir el cambio, el técnico aportará un plano topográfico y es este el que se puede modificar con la representación gráfica alternativa posterior que le pidas.
Tiempo de realización y plazos
Ya que se trata de una actividad especializada, el encargado de realizar esta tarea será un técnico cualificado. Normalmente, el precio del servicio depende del tamaño de la parcela y de su ubicación. Dentro del precio estimativo, se incluyen los honorarios del técnico y, además, la tramitación con la Dirección General del Catastro.
En cuanto a los tiempos, te podemos decir que no son demasiado extensos, pero dependen siempre del tamaño de la finca. Luego, una vez presentado el plano en sede electrónica, la respuesta sobre la validación de la rectificación se obtiene en 24 horas. Por otro lado, los datos al catastro los deberás remitir en el plazo de cinco días desde su inscripción.
Pasos a seguir para tramitarlo
Durante una compra venta de una finca, si tú eres el propietario, debes identificar en la notaría cuáles son las fincas objeto de la compraventa. Para ello, tendrás que llevar la referencia catastral de los inmuebles. El notario te pedirá la certificación catastral y la manifestación de que la descripción del inmueble se corresponde con su realidad. Si esto no es así, se debe iniciar un proceso de actualización del catastro.
Ya sea porque hay que subsanar las discrepancias o porque falta incorporar alguna alteración en el catastro, será necesaria la representación gráfica alternativa georreferenciada. Para ello, el técnico competente incluirá el plano georreferenciado en un fichero informático que luego será validado en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro.
El catastro emitirá un informe de validación, indicando que ahora sí se corresponde con la realidad de la finca. Si el procedimiento con la notaría va a buen fin, la información se remite el catastro de forma que en el registro se actualiza y se incorpora a la escritura de compraventa.
Luego, esta escritura se presenta al registro catastral solicitando su inscripción. Llegados a este momento, el registrador deberá comprobar la vigencia de la certificación gráfica y descriptiva del catastro, calificar la correspondencia de los planos con la realidad de la finca, siguiendo los criterios de la ley y tramitar el procedimiento de registro correspondiente.
El plano gráfico de la finca se puede inscribir en el registro de la propiedad sin necesidad del notario, pero para ello se debe aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica o un plano gráfico alternativo que previamente haya sido validado por el catastro. También deberás aportar la descripción del inmueble según la escritura de la propiedad, añadiendo la validación del propietario de la finca, en el caso de que no seas tú.
A continuación, cuando ya se ha inscrito en el registro la representación gráfica catastral revisada, la finca queda coordinada de manera gráfica con el catastro y a partir de entonces, se entiende que los datos de ubicación de limitación y superficie de la misma, son los correctos.
Documentación necesaria
Para hacer el trámite es necesario presentar el documento técnico firmado por el técnico cualificado y las escrituras de las fincas, así como las actualizaciones de las mismas, si se hubieran dado. También será necesario que presentes tu documentación personal o la de los propietarios de la finca.
Qué profesional lo realiza
La representación gráfica georreferenciada se presenta en formato CAD con coordenadas relativas y por vía electrónica. Para ello, es necesario que trabaje en dicho plano un técnico cualificado.
En cuanto al registro y la conformidad, se debe acudir a un notario. En ningún caso el mismo propietario puede ser la persona encargada de hacer el plano georreferenciado, aunque sí puedes ser tú mismo el encargado de la tramitación de los cambios en el plano, en caso de discrepancias al negociar una compraventa.
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